位于北京市西城區(qū)三里河一區(qū)的28號(hào)樓是北京市老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目之一。該樓建于1978年，共有居民54戶，由于樓齡長且缺乏維護(hù)，該樓面臨一系列突出問題，如樓體結(jié)構(gòu)老化、外墻開裂、廚衛(wèi)局促、管線混亂等，影響居住安全，亟需拆除重建。
但是，受制于傳統(tǒng)個(gè)人購房貸款品種不適配、舊樓拆除后抵押物滅失、抵押權(quán)從注銷到再登記存在“真空期”等諸多客觀因素，居民與金融機(jī)構(gòu)陷入了兩難困境——存量貸款“必須收”、新增融資“不能放”。
“如何在破解居民融資難問題的同時(shí)，有效兼顧金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)，成為擺在金融部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門面前的新課題。”國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
該負(fù)責(zé)人介紹，目前北京市危舊樓改建的需求大、潛力足，解決危舊樓改建的融資難題，不僅有利于改善廣大市民的居住條件，還有望在未來5年至10年內(nèi)通過引入更多信貸資金，帶動(dòng)千億元級(jí)的固定資產(chǎn)投資，促進(jìn)建筑施工等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)家裝、家電等大額消費(fèi)。
“在國家金融監(jiān)督管理總局的大力支持下，北京金融監(jiān)管局爭取到全國唯一的金融支持危舊樓改建試點(diǎn)政策，針對(duì)居民的融資痛點(diǎn)，指導(dǎo)試點(diǎn)銀行在全國首創(chuàng)‘個(gè)人住房改建貸款’專屬產(chǎn)品。”上述負(fù)責(zé)人說，貸款金額基于改建成本核定，放款時(shí)點(diǎn)適配改建工程進(jìn)度，通過“改建前房屋抵押等方式+不動(dòng)產(chǎn)登記流程優(yōu)化”保障債權(quán)安全。
具體來看，針對(duì)已抵押房屋的改建工作，北京金融監(jiān)管局牽頭擬定“帶押改建”流程，該流程由銀行、實(shí)施主體、不動(dòng)產(chǎn)登記三方認(rèn)可。其中，銀行與不動(dòng)產(chǎn)登記部門、實(shí)施主體緊密協(xié)作，及時(shí)與居民簽署抵押物變更等協(xié)議并辦理相關(guān)登記事項(xiàng)，做好金融服務(wù)；北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)西城分局以“政策精準(zhǔn)適配+流程創(chuàng)新優(yōu)化”為核心，重塑業(yè)務(wù)流程，創(chuàng)新一次性“四聯(lián)辦”機(jī)制，即改建前房產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記、改建前房產(chǎn)注銷登記、改建后房產(chǎn)首次登記、改建后房產(chǎn)抵押權(quán)首次登記一次性“四聯(lián)辦”，同一房產(chǎn)一次辦結(jié)，多筆抵押保持順位不變，消除抵押權(quán)“真空期”，保障債權(quán)安全。
“模式創(chuàng)新讓居民出資有來源、金融債權(quán)有保障。”上述負(fù)責(zé)人說，個(gè)人住房改建貸款和“帶押改建”模式讓試點(diǎn)項(xiàng)目的居民無需承擔(dān)高額的墊資成本，大幅減輕了他們?cè)诟慕ㄟ^程中的出資壓力。由此一來，部分因房產(chǎn)抵押、經(jīng)濟(jì)壓力大而陷入困境的家庭能夠順利參與改建，有效解決了樓體老化、管線混亂等安全隱患，提升了居住質(zhì)量與幸福感。與此同時(shí)，“四聯(lián)辦”機(jī)制通過將抵押權(quán)注銷、房產(chǎn)注銷、新房首次登記、新房抵押權(quán)登記等四項(xiàng)流程無縫銜接，消除了原模式下的抵押權(quán)“真空期”問題，破解了抵押物滅失和產(chǎn)權(quán)變更帶來的權(quán)益保障難題，保障了金融債權(quán)，進(jìn)而大幅提升了金融機(jī)構(gòu)為城市更新領(lǐng)域提供信貸支持的意愿。
“目前，三里河一區(qū)28號(hào)樓已順利拆除，正處在有序建設(shè)中，改建貸款已按進(jìn)度發(fā)放。”上述負(fù)責(zé)人說，該試點(diǎn)為北京市以及全國城市更新的同類項(xiàng)目提供了可借鑒、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。接下來，北京市其他危險(xiǎn)住宅樓改建項(xiàng)目將重點(diǎn)吸收三里河一區(qū)28號(hào)樓的經(jīng)驗(yàn)做法，力爭通過跨部門協(xié)同實(shí)現(xiàn)解危、安居、為民目標(biāo)。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 郭子源）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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