商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存難題迎來(lái)政策支持。1月17日，中國(guó)人民銀行會(huì)同金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例政策的通知》（下稱《通知》），明確將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
受訪專家認(rèn)為，在提振內(nèi)需、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)的宏觀目標(biāo)下，該項(xiàng)政策既是“穩(wěn)地產(chǎn)”的重要抓手，更是打通 “促消費(fèi)、活經(jīng)濟(jì)”鏈路的關(guān)鍵聯(lián)動(dòng)工具。
支持推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存
《通知》稱，為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
據(jù)上海證券報(bào)記者梳理，中國(guó)人民銀行、原銀監(jiān)會(huì)曾于2007年發(fā)布文件，明確嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理：商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%。
記者自業(yè)內(nèi)了解到，此前大多數(shù)城市對(duì)商業(yè)用房首付要求多為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至將最低首付比例提高至60%及以上。
“較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購(gòu)房意愿?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)上海證券報(bào)記者表示，本次下調(diào)有助于釋放被抑制的購(gòu)置需求，尤其對(duì)資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵(lì)作用。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次調(diào)整旨在支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。所謂商辦市場(chǎng)，是指商鋪、寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等。近年來(lái)，商辦市場(chǎng)庫(kù)存量偏大、去化周期高企，已成為行業(yè)共識(shí)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)上海證券報(bào)記者表示，各地在售商業(yè)用房去化周期多在30個(gè)月，高者可達(dá)50至70個(gè)月。與此同時(shí)，在售庫(kù)存去化承壓，導(dǎo)致已供應(yīng)土地及在建項(xiàng)目開發(fā)推進(jìn)受阻。疊加二手商業(yè)用房?jī)r(jià)格的顯著下探，商業(yè)物業(yè)整體價(jià)格跌幅持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定及企業(yè)資金鏈修復(fù)均形成明顯壓制。
“過(guò)去，針對(duì)商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)，基于其商用屬性及防范投機(jī)炒作的考量，監(jiān)管層面始終奉行低杠桿原則?！崩钣罴伪硎?，從當(dāng)前市場(chǎng)格局來(lái)看，投機(jī)炒作已徹底消退，商業(yè)用房過(guò)剩格局已然成型。針對(duì)商辦市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性貸款需求，適度放寬政策限制具備合理性。此外，鑒于銀行評(píng)估定價(jià)向來(lái)審慎，30%的首付比例未來(lái)或存在進(jìn)一步下調(diào)空間。
政策助力“穩(wěn)地產(chǎn)”“促消費(fèi)、活經(jīng)濟(jì)”
受訪人士普遍認(rèn)為，此次政策調(diào)整不僅是“穩(wěn)地產(chǎn)”的舉措，更是“促消費(fèi)、活經(jīng)濟(jì)”的聯(lián)動(dòng)工具。
一方面，下調(diào)商業(yè)用房最低首付比例將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生積極影響。
據(jù)了解，商業(yè)用房在房企庫(kù)存商品房中占比約為20%至30%，去化緩慢一直是房企資金回籠的堵點(diǎn)。“此次調(diào)整將直接提振市場(chǎng)交易活躍度，加快房企存量商業(yè)用房去化進(jìn)程，助力房企紓解現(xiàn)金流壓力。房企還可依托這一政策加大促銷力度，甚至輔以價(jià)格調(diào)整策略，達(dá)成快速回款目標(biāo)?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
他表示，該項(xiàng)政策還與近期推出的個(gè)稅退稅、住房品質(zhì)提升等舉措形成協(xié)同發(fā)力的政策組合拳，不僅釋放出2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域政策持續(xù)發(fā)力、系統(tǒng)維穩(wěn)的積極信號(hào)，更有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防范化解結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，此次調(diào)整有助于引導(dǎo)資金流向與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
“近年來(lái)隨著租賃市場(chǎng)發(fā)展，機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者將商業(yè)辦公物業(yè)改造為長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓等產(chǎn)品的意愿明顯增強(qiáng)?！崩钣罴握J(rèn)為，商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例統(tǒng)一下調(diào)至30%，將有效激活此類置業(yè)需求，盤活二手掛牌及在售存量資產(chǎn)；也從金融層面為存量物業(yè)的盤活與改造提供支撐；亦將間接助力REITs市場(chǎng)的發(fā)展壯大。
嚴(yán)躍進(jìn)從宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析稱，商業(yè)用房去庫(kù)存與經(jīng)濟(jì)活躍度密切相關(guān)——商鋪承載消費(fèi)零售業(yè)態(tài)，寫字樓則對(duì)應(yīng)服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動(dòng)場(chǎng)景。
“當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步回暖、服務(wù)業(yè)持續(xù)復(fù)蘇向好，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)空間的需求已出現(xiàn)客觀增長(zhǎng)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，此時(shí)下調(diào)首付門檻，正是政策層面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)的積極呼應(yīng)，有助于引導(dǎo)資金流向與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)空間的擴(kuò)充與升級(jí)。（常佩琦）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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